계속되는 부동산 경기 침체로 특히 전세 가격이 심각하게 하락하고 있습니다. 이렇게 되면 어떤 문제가 생기느냐?
전세 만기가 도래하는 건들은 세입자가 '슈퍼 갑'이 되는 상황이 벌어지고 있습니다.
아래의 예를 살펴보겠습니다.
2년 전 5억원에 세입자와 전세 계약을 했습니다.
그런데 현재 해당 물건의 전세 시세는 3억 5천만원으로 폭락했습니다.
당연히 세입자는 1억 5천만원을 빼주면 재계약을 할 것이고, 그렇지 않으면 다른 곳으로 이사를 가겠다고 할 것입니다.
왜냐하면 주변에 가격을 낮춰 내놓은 매물들이 쌓여있기 때문이지요.
그렇다면 집주인은 1억 5천만원을 마련하거나 5억원을 구해야 합니다.
당연히 1억 5천만원을 구하는 것이 최선의 방법입니다.
이유는 5억원에 새로운 세입자를 절대 구할 수 없는 상황이고, 아니면 5억을 만들어 빼주고 집주인이 그 집으로 이사를 들어가야 하기 때문입니다.
저를 포함하여, 주변에 이런 상황에 놓인 분들이 정말 많습니다. 1억원이 넘는 돈을 현금으로 보유하고 있는 분들은 많지 않을 것입니다.
그렇다면, 소유하고 있는 부동산으로 담보 대출을 받아서 해결해야 하는데 고금리 상황과 기존 담보 대출이 있거나, 정부 규제로 인한 한도 축소 등의 이슈로 대출의 발목을 잡고 있는 상황입니다.
이에 검색과 지인들을 통해서 정말 여러 가지 대출 상품을 알아봤습니다.
오늘은 대출 실행 최종 완료까지의 험난했던 과정을 정리해서 공유해보고자 합니다.
1. 특례 보금자리론
2. 주택 담보 대출 --> 전세 보증금 반환 대출
특례 보금자리론을 신청하기 위해서는 가장 먼저 '한국주택금융공사' 홈페이지나 App에 접속해야 합니다.
네이버에 검색하시면 여러 사이트들이 등장하고 광고도 올라오지만
" 다 무시하시고 아래 링크로만 들어가세요! "
저의 경험상 App 보다는 홈페이지가 신청 과정이 편했습니다.
가장 먼저 확인하여야 할 사항은 대상 요건과 지원 내용입니다.
가장 큰 장점은 소득 --> 제한 없음 입니다.
그러나 자금 용도 중 임차보증금 반환 조건이 있는데, 잘 확인하셔야 합니다.
기존 세입자가 있고 이에 대한 임차보증금 반환 목적으로 대출이 가능은 하나,
반드시 세입자가 퇴거해야 하는 조건입니다.
필자의 사례처럼, 세입자와 전세금 하향 조정 협의 후 연장하는 경우는 대출 진행이 안됩니다!!!!!!
이 조건 때문에 심사 승인까지 다 받아 놓고도 취소하고, 다른 금융 기관을 알아봐야 했습니다.
지원 내용 중, 한도가 5억원 이라는 점도 매리트가 있습니다.
그런데, LTV와 DTI가 나오는데 이 두 단어는 볼 때마다 개념 잡기가 어려운 듯합니다. 그래서 아래와 같이 정리해 봅니다.
LTV : Loan To Value ratio = 부동산을 담보로 빌릴 수 있는 금액 비율
예를 들어, 10억원인 아파트를 대출을 받아 사려고 하는데 LTV가 최대 70%라고 하면 7억까지 대출을 받을 수 있다는 뜻입니다.
특례 보금자리론의 경우 대상 주택이 9억원 이하인 점, 대비 70% (생애 최초는 80%)는 꽤 높은 수준입니다.
주택 마련을 준비하시는 분께는 매우 좋은 조건이라고 할 수 있겠습니다.
DTI : Debt To Income = 소득 대비 부채(원리금) 상환비율
대출 신청자의 소득기준을 고려하여 얼마만큼의 금액을 빌려줘야 하는지의 기준입니다.
예를 들어, 연봉이 5천만 원인 경우 DTI가 60% 라면 최대 3천만원까지 대출이 가능합니다.
즉, 특례 보금자리론을 신청하는 경우 대상 요건에서 소득에 제한 없음이라고는 되어 있지만, 결국엔 DTI 60% 적용받기 때문에 대출 전략을 잘 세워야 한다는 결론이 나옵니다.
여기까지 체크가 되셨으면, 다음은 금리를 살펴봐야 합니다.
기사와 같이 금리 부분에서는 매리트가 좀 떨어지는 상황입니다.
이투데이 4월 9일 기사에 시중 은행 vs 특례 보금자리론 금리 비교가 잘 되어 있어 소개합니다.
위 비교표와 같이 특례보금자리론의 금리는 중간 수준입니다.
단, 여기서 주의 점은 각 금융사 별 위에서 설명드린 LTV, DTI 조건이 다 다르다는 점입니다.
번거롭지만, 검색을 통한 발품을 팔아야 하는 이유입니다!
필자의 경우 금리는 감안하고 다른 조건들이 모두 금융사 상품보다는 특례보금자리론이 우세하여 신청했던 상황인데,
결국에는 세입자 퇴거 조건 때문에 포기했습니다. (세입자가 대출 진행 되는 동안 일시적 퇴거에 합의한다면 진행이 가능할 수도 있으나, 이런 리스크를 안고 조건에 합의해주는 세입자는 아마도 없을 것입니다.)
홈페이지 신청과 심사가 끝나면 승인 내용이 뜨고 문자로도 옵니다. 실제 대출 실행은 신청 때 지정한 금융 기관을 통해 최종 진행됩니다. 저의 경우 하나은행을 지정했었고 , 하나은행 담당이 지정되었고 최종 확인 과정에서 세입자 퇴거 조건이 확인되어 진행을 포기한 경우입니다. 잘 참고하시기 바랍니다.
위와 같이 특례 보금자리론에 큰 기대를 했다가, 급하게 다른 금융사를 알아보기 시작했습니다.
우선 진행 방향을 정확히 잡아야 합니다.
1금융권, 2금융권 기준 주택담보대출을 알아보되, 자금 용도를 전세 보증금 반환으로 명확하게 밝혀야 합니다.
여기서 Tip은 세입자 퇴거 조건에 대해 융통성 있게 안내해 주는 금융사가 있다는 점입니다.
우선, 네이버로 검색을 했습니다. 금융사별 조건을 편리하게 비교해 볼 수 있는 장점이 있습니다.
필자의 경우 제1금융권인 은행 상품과 제2금융권인 보험사 상품 2개를 찍어서 진행을 시작했습니다.
위에서 설명드린 대로, 금리와 LTV/DTI 조건이 각각 장단점이 있었습니다.
제가 진행했던 3월의 경우 모 외국계 은행이 조건이 제일 좋았고, 그다음이 삼성 쪽 보험사 상품이 조건이 좋았습니다.
그러나 결론부터 오픈하자면, 은행의 경우 최종 은행 창구로 가서 도장 찍는 상황에서 진행이 안되었습니다. 그때 생각하면 아찔합니다. 이전 온라인 상담과 심사에서는 모든 조건에 대해 심사가 통과되었고 제가 원했던 한도 보다도 더 가능하다 하여 매우 만족했던 상황이었으나 당일 상황이 돌변했습니다. 자세한 상황은 오픈이 어려운 점 양해 바랍니다.
여하튼, 해당 금융사에 강한 컴플레인을 하면서 얼른 서류와 도장을 돌려받고 차선책이었던 보험사로 진행을 했습니다.
정말 다행이었던 것은 해당 보험사 역시 온라인 심사와 안내로 진행되었으나, 배정되었던 담당자분이 정말 센스 있고 섬세한 분이셨습니다. 위의 은행 담당자와는 정말 비교되었습니다. 비대면의 특성상 이메일로 업무를 진행했고 막히는 상황에서만 통화를 진행했습니다.
결론은, 대출이 무사히 실행되었고 이렇게 그때의 상황을 편하게 정리할 수 있다는 것입니다.
당시 진행해 주셨던 담당자분께 정말 감사드립니다.
금융사마다, 조건도 다르고 비대면 원칙이지만 최종 진행과 결과는 배정된 담당자의 센스와 재량에 달려있다고 결론 내리고자 합니다.
이상 오늘의 글을 마무리하며, 아래와 같이 최종적인 Tip만 정리해 드리겠습니다.
Tip1. 특례 보금자리론의 대상요건과 지원내용에 해당된다면 우선 진행해 보세요!
단, 한국주택금융공사 승인을 받았더라도 최종 대출 실행을 위해서 지정한 금융기관(은행) 배정이 시간이 걸리며, 승인 사항과는 별개로 대출 제한 조건 때문에 진행이 안될 수 있으니 차선책(타 금융기관 상품)을 준비한 상태에서 진행할 것을 추천합니다.
Tip2. 제1금융권(은행) 제2금융권(보험사 추천) 각 1곳씩 알아보세요!
은행은 금리 조건이 좋지만, LTV/DTI 조건이 타이트하고 진행 과정상 융통성이 거의 없습니다.
제2금융권은 여러 상품이 있지만 보험사 상품을 추천합니다. 캐피탈 등 다른 2금융사는 금리가 대체적으로 훨씬 높습니다. LTV/DTI 조건이 은행 대비 여유 있으며 진행 과정상 융통성이 있습니다. (단, 배정된 담당자가 누구냐에 따라)
특례 보금자리론은 정부 지원 정책의 취지대로 무주택인 분들에게 더 좋은 조건임에는 틀림없습니다.
하지만, 현재 부동산 시장 상황에서 100% 유용하게 활용은 어려워 보입니다.
이 글을 참고하시되 최종적인 판단과 결정은 각자의 몪인것입니다.
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